Итоги 2009 – Недвижимость в Подольске и в Подмосковье

Каковы результаты прошедшего года на рынке жилья и что ожидать от цен на недвижимость в 2010?

Вот уже 4-й год подряд на «Городе» выходит ставший традиционным годовой обзор рынка жилья. На наш взгляд, предоставленные в предыдущих обзорах данные были максимально объективными, а наши прогнозы цен на жилье оказывались весьма и весьма точными, в чем вы можете сами убедиться, заглянув в предыдущие материалы:

• Недвижимость в Подольске в 2006 году;
• Обзор рынка недвижимости Подольска по итогам 2007 года;
• Рынок недвижимости Подольска в 2008 году.

И если первые 2 выпуска касались, в основном, только недвижимости Подольска, то в последнем мы затронули эту тему более широко, включая всю Московскую область. В этом году мы продолжим рассматривать сразу три среза рынка жилья – Подольск, Юг Подмосковья и область в целом. Это стало возможным благодаря автоматизированному сбору статистики, налаженному нами путем регулярной обработки данных из базы продаж квартир, которая обновляется ежедневно и включает в себя тысячи объявлений о продаже реальных квартир в Москве и Подмосковье.

Итак, конец 2008 года с точки зрения цен на жилье, отметился началом тотального снижения цен. Причем если в течении осени цены на жилье, выраженные в рублях, все еще росли, то долларовые цены начали постепенно снижаться еще в августе-сентябре. Очевидно, что это было вызвано тем, что на тот момент цены на жилье все еще были выставлены в долларах. Чуть ниже мы посмотрим, что изменилось с этой точки зрения за 2009 год. Но сначала – традиционные графики изменения цен на недвижимость Подольска и Московской области за весь прошедший год. Для начала – в долларах.

Если сравнивать крайние значения, то видно, что цены на жилье в Подольске за год упали с 2600 до 2100 долл. Это очень близко к тому, что было предсказано в нашем материале ровно год назад, а именно – падение цен на недвижимость до уровней порядка 2 тыс. долл. за 1 кв. метр. Причем если взять данные за самый конец месяца, то средний уровень цен составляет примерно 61-62 тыс. руб., что при текущем курсе дает еще более близкую цифру, т.е. погрешность прогноза вписывается всего в 2-3%. При всем этом сам график выглядит на редкость ломаным. С чем это связано? Похоже, что с курсом доллара, который весь год динамично изменялся. Ведь рублевые цены менялись гораздо равномернее – график представляет собой почти что идеальную, устремляющуюся вниз, линию.

Таким образом получается, что то ли вопреки, то ли благодаря финансовому кризису, рынок недвижимости в Подмосковье окончательно перешел на рубли. Лишним тому подтверждением будет наложение графиков средних цен на жилье и курса доллара.

Видно, что график долларовой цены жилья является зеркальным отражением графика курса доллара – т.е. доллар падал – цена в долларах стояла или даже росла, доллар рос – цена стремительно падала.

Но если с тенденциями прошедшего года было все ясно – цены на недвижимость просто обязаны были упасть, и они это сделали, то в наступающем году ситуация не столь однозначна. С одной стороны, в Москве цены на жилье стабилизировались, и за последние 2-3 месяца падения уже не наблюдается. С другой – на вторичном рынке жилья Подмосковья, особенно если брать вторичное жилье, в течение 2009 года цены снижались не столь динамично. Таким образом, коррекция цен еще не завершилась. Собственно, для роста цен надо чтобы в страну опять потекли деньги, но этого не наблюдается. А для снижения – переизбыток предложения. И тут как раз Подольск, со своими рекордными для московской области объемами новостроек, является основным кандидатом на наиболее резкое снижение цен.

Собственно, резкое падение цен на недвижимость Подольска в декабре, скорее всего, как раз иллюстрирует начало окончательной фазы коррекции стоимости жилья. Скорее всего, к весне планка в 2000 долл. (или примерно 60 тыс. руб.) за метр все-таки будет пробита, после чего цены на жилье могут начать постепенно отыгрывать падение. И к концу года можно ожидать примерно тех же ценовых показателей, что мы уже видели в 2007 году. Разумеется, данный сценарий верен лишь для того случая, если не случится очередного мирового финансового катаклизма.

Опубликовано: Serge, 08.01.2010

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость