Рынок недвижимости Москвы в июле 2010

Еще в новости месячной давности, посвященной полугодовому обзору рынка недвижимости Москвы, было отмечено, что умеренный прирост цен на недвижимость последних 7-8 месяцев с началом лета, по сути, сошел на нет. И если с середины осени 2009 года по конец весны 2010 года квадратный метр отыграл в среднем около 10% прежнего падения, то последние 2 месяца он стоит на месте. И хотя за июль ценовые показатели еще немного просели как в долларах, так и в рублях, эти изменения невелики, что пока не позволяет утверждать о развитии на рынке понижательной тенденции. Видимо интрига о дальнейшем движении цен на недвижимость будет сохраняться до конца лета, а раскроет себя новый тренд не ранше сентября-октября.

Индекс стоимости жилья, по данным аналитического центра www.irn.ru потерял за июль незначительные полпроцента, откатившись с отметки в 4.436$ до 4.412$ за квадратный метр. Схожую величину коррекции демонстрируют и рублевые цены на квартиры в Москве. По статистике журнала www.metrinfo.ru в июле они колебались возле отметки в 135 тыс. рублей за метр. Причем следует понимать, что при столь незначительной величине изменений, как доли процента в месяц, динамика стоимости жилья вполне может смениться на противоположную уже в ближайшем будущем.

Интересно отметить, что в разрезе квартир по количеству комнат, наиболее устойчивыми по цене оказываются двухкомнатные квартиры. Дело в том, что из-за небольшой площади однокомнатные квартиры часто продаются по более высокой стоимости квадратного метра, нежели квартиры большей комнатности. По этой причине цена однокомнатной квартиры нередко оказывается немногим меньше стоимости аналогичной «двушки». Поэтому коррекция цен на «однушки» и оказывается большей, чем на «двушки».

Примечательна и динамика цен на московские квартиры в июле в разрезе по типам жилья. Так несмотря на наличие коррекции цен вниз по рынку в целом в плюсе остались современные панельные дома. По сути, по соотношению цена-качество этот сегмент является сейчас своеобразной «золотой серединой». С одной стороны, это не старая низкокачественная панель, как-то пятиэтажки или дома советской эпохи, во многом устаревшие морально и физически. С другой – современная панель, большую часть которой составляют недавние недорогие новостройки, все же не столь кусается по цене, как монолитно-кирпичные дома или квартиры бизнес-класса.

Поэтому в условиях коррекции рынка сегмент современных панельных домов оказывается самым устойчивым по цене. И это несмотря на то, что панель, как и быстровозводимые склады - постройки с виду непритязательные. А все потому, что этот сегмент более привлекателен нежели старое жилье, но в то же время не столь дорогой, как современное жилье более высокого уровня. При этом, судя по прошедшему в июле аукциону по недвижимости, современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье, все еще остаются переоценеными.

Если в плане цен в течение лета рынок недвижимости взял своеобразный тайм-аут, то нельзя сказать того же самого в отношении иных тенденций. Так или иначе, продолжает наблюдаться постепенное преодоление последствий финансового кризиса в сфере недвижимости и адаптация рынка к новым условиям. Как показало недавнее исследование рынка новостроек Москвы и Подмосковья, проведенное аналитическим центром www.irn.ru, строительная отрасль начинает постепенно оживать. Как отмечалось в статье «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!», похоже что критическая точка снижения объемов строительства все же пройдена. Об этом говорят и недавние данные Росстата об объемах сданного жилья по итогам 1 полугодия 2010 года.

Существенно возросло и количество сделок на вторичном рынке жилья. Примечательно, что подобный рост активности не сопровождается столь же интенсивным ростом цен, как это было в докризисные годы. Дело в том, что впервые с 2005 года на рынке установился примерно постоянный уровень цен, и это позволило начать реализовываться огромному отложенному спросу по так называемым альтернативным сделкам – обменам и «цепочкам», когда покупатель может купить квартиру не за живые деньги, а в счет своей прежней квартиры, возможно с небольшой доплатой. Когда в 2005-2008 годах цены на квартиры росли очень быстро, а потом с приходом кризиса стали снижаться, большая часть многоходовых сделок просто разваливалась. Теперь же люди получили возможность решить свой квартирный вопрос в условиях относительно стабильных цен.

Загородная недвижимость также испытала заметные перемены. Сейчас на рынке представлены не только дорогие коттеджные поселки и таунхаузы, как это было до кризиса, но появилось и немало новых поселков эконом-класса. Более того, на рынок вернулся и такой ранее не популярный у застройщиков формат, как земельные участки без подряда, которые составляют сейчас немалую долю предложения.

О восстановлении активности на рынке свидетельствуют и данные социологических исследований. Согласно дному из опросов, почти 10% граждан планируют менять свои жилищные условия в ближайшем году. Эта цифра, конечно же, далека от ажиотажных показателей докризисных лет, но соответствует умеренной активности рынка 2000-2005 годов. Другими словами, жизнь возвращается по рынок недвижимости даже при отсутствии активного роста стоимости квадратного метра, что вполне соответствует выдвинутому в начале года предположению, что в текущем году рынок недвижимости будет расти не стролько по ценам, сколько по объемам.

Опубликовано: Serge, 31.07.2010

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость