Цены на недвижимость Подмосковья в I квартале 2010 г.

Ситуация на рынке недвижимости московского региона в начале 2010 года

В начале 2010 года на рынке недвижимости московского региона начался подъем активности: покупатели увидели, что к концу 2009 года цены на жилье в Москве более не снижаются и постепенно, начиная с декабря, начали совершать откладываемые ранее сделки. Очевидно, что при стоящем на месте рынке, покупатели могли достаточно спокойно выбирать себе наиболее интересные объекты. В результате к концу 1 квартала в Москве практически полностью разошли наиболее адекватные по соотношению цена/качество объекты. В то же время, изначально переоцененные квартиры как стояли, так и стоят. В результате индекс цен на недвижимость в Москве за последние пару месяцев несколько вырос, но рост этот вызван именно тем, что в совокупной массе попросту стало меньше дешевых объектов.

Что касается рынка недвижимости Подмосковья, то на нем ситуация традиционно развивается с некоторой задержкой относительно Москвы. В частности, серединная цена квадратного метра жилья в Московской области продолжала незначительно снижаться на протяжении всего I квартала. Впрочем, тут есть и еще один фактор — новостройки. Так, московские девелоперы «отстрелялись» дешевыми проектами (Марфино, 1-я очередь Нахимово и т.д.) еще в 2009 году. В целом же тенденция сокращения предложений новостроек в самой Москве была заметна еще с докризисного 2007 года. В то же время в московской области вплоть до 2008 года количество домов-новостроек неуклонно росло. И после затишья 2009 года, недавно вновь пошли анонсы крупных проектов. Из тех, что уже реализуются — это «Бутово-Парк», «Солнцево-Парк» и некоторые другие, и это не считая тех объектов, возведение которых началось еще до кризиса, и которые постепенно выходят из состояния «заморозки».

Что касается Подольска, то минимальный уровень цен на жилье здесь был зафиксирован нами в феврале с.г. (62,3 тыс. руб., или 2065 долл. за м2). В марте же был отмечен некоторый рост цен на недвижимость, в пределах нескольких сотен рублей за метр жилья. Аналогичным образом, рост показало и все южное направление. Впрочем, насколько данный тренд вписывается в общую картину статистики — не вполне понятно. Дело в том, что на положительную динамику цен направления в целом могло повлиять начало массовых продаж уже упомянутых крупных объектов, находящихся в непосредственной близости от МКАД (тот же «Бутово Парк»), и имеющих за это соответствующий ценовой «бонус».

Не вполне прозрачным видится и будущее рынка московской недвижимости, цены на котором влияют на подмосковный в гораздо большей степени, чем наоборот. С одной стороны, недорогих и (или) выгодных объектов действительно стало гораздо меньше. С другой, это не дало повода подорожать оставшимся. Кроме того, уровень цен сейчас очень сильно влияет на уровень спроса. Если взять московский проект «Нахимово», то после молниеносной реализации в конце 2009 года 1-й очереди по достаточно демократическим ценам (порядка 80-90 тыс. руб. за м2), попытка «Ведиса» реализовать в марте 2-ю очередь по «среднерыночным» ценам (свыше 110 тыс. руб. за м2) свело количество продаж к минимуму, и даже мощный PR оказался бессилен.

В итоге можно констатировать тот факт, что покупатели и продавцы жилья находятся сейчас в неком неустойчивом балансе между ценами спроса и предложения. И любой фактор может сдвинуть цены на недвижимость в том или ином направлении. Так, выход на реализацию нового крупного объекта по ценам ниже рыночных может подвинуть эти самые рыночные цены вниз. Аналогично, рост цен на нефть и снижение ставок по ипотечным кредитам вкупе с очередными проблемами из-за очередных поправок в пресловутый 214-й закон, могут подтолкнуть цены вверх. Впрочем, цены на нефть уже не являются столь мощным фактором, как 2-3 года назад: во-первых, недвижимость если и не вышла из фаворитов среди инструментов вложения свободных денег, то явно потеснилась. Более того, этих самых свободных денег стало гораздо меньше. Таким образом, ни о каких резких скачках цен и о возвращении былого ажиотажа, говорить пока не приходится. И это хорошо, поскольку, с одной стороны, более-менее устойчивые цены позволяют совершаться альтернативным сделкам. С другой — есть надежда, что непрофессиональные и вороватые девелоперские компании наконец-то уйдут с рынка недвижимости. А оставшиеся начнут строить больше и лучше, делая деньги не на ожидании подъема цен, а на объемах и на реальной работе.

Опубликовано: Serge, 19.04.2010

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость