Обзор рынка недвижимости Подольска по итогам марта 2007

С началом весны рынок жилья в Подольске перешел в более активную фазу: средневзвешенный уровень цен, выраженный через ИСЖ-П в долларовом эквиваленте, поднялся на рекордные за последние полгода 2%. Вместе с тем, уровень активности на рынке достиг и вовсе рекордных значений: количество предложений более чем в 2 раза превысило среднестатистический уровень прошлого года.

На фоне такой активности продавцов следует разобраться с тем, откуда же взялся рост цен при таком активном предложении? Для этого, для начала, рассмотрим сегменты рынка квартир в Подольске - новостройки и вторичное жилье:

Очевидно, что весь рост пришелся исключительно на сегмент новостроек. Это и не удивительно, ведь начинается сезон строительства, строительные компании активизировались и вновь пытаются играть на повышение. Кроме того, не следует забывать, что цены на квартиры у застройщиков зафиксированы в рублях, а как раз в марте рубль существенно укрепился по отношению к доллару.

А знаете ли вы, что Прагу называют «второй Веной»? И это не удивительно, учитывая красоту архитуктуры в Чехии. Посмотрите каталог элитной недвижимости в западной Чехии на сайте www.Advokat-EU.com, где представлены дома и квартиры в Праге и Карловых Варах, даны сведения об ипотеке и агенствах недвижимости.

Что касается изменения цен на квартиры в зависимости от числа комнат, то здесь вновь проявилась тенденция, характерная для саблиьного рынка: дорогое дорожает быстрее. Т.е. большие квартиры прибавили в цене больше.

И вновь, как и месяцем ранее, можно отметить, что на вторичном рынке цены на 1- и 2-комнатные квартиры снизились, причем более существенно - как раз на однокомнатные (-1,1%). В то же время, стоимость метра в 3-комнатных квартирах подросла на 1,5%. Аналогично вели себя цены и на первичном рынке недвижимости, с той лишь разницей, что на фоне общего роста цен в данном сегменте прирост показали все типы квартир. При этом однокомнатные квартиры в новостройках прибавили около 3%, 2-комнатные подорожали на 5%, а 3-4-комнатные - подскочили на 7%.

Существенный рост цен на первичное жилье при полной стагнации вторичного рынка не мог не отразиться на индексе расслоения цен первичного и вторичного жилья — в марте он принял минимальное за весь период наблюдения значение и составил 1:1,41. Таких показателей мы не видели с августа 2005 года (1:1,42), а ведь именно тогда начался глобальный подъем цен на жилье, продолжавшийся вплоть до сентября 2006, когда индекс расслоения достиг рекордных 1:1,69. В то же время, ситуация сейчас существенно отличается от той, что сложилась 1,5 года назад и делать выводы о том, что рынок переходит в фазу активного роста, было бы неправильно.

Здесь хотелось бы отметить еще один интересный факт, касающийся укрепелния рубля: если сравнить индексы за ноябрь 2006 и март 2007 с учетом курсовой разницы, то получится, что за последние 5 месяцев средние цены на недвижимость в Подольске практически не изменились! Таким образом, говоить о каком-либо заметном росте по-прежнему не приходится: просто с активацией рынка усилились различные боковые тренды. Все-таки новое жилье, даже такого класса, что строится в Подольске, явно превосходит по своим характеристикам типовую застройку советских времен. Иначе говоря, более качественное жилье продолжает дорожать, а менее комфортное - дешеветь. Опять-таки, если взять первичный и вторичный рынки в ноябре и в марте, учесть все ту же курсовую разницу и соотношение цен между различными классами жилья, то можно отметить, что, к примеру, небольшие квартиры на вторичном рынке подешевели на величину от 2 до 5%.

Что касается прогнозов на апрель, то вряд ли можно ждать существенных перемен: возможно, вторичный рынок подольской недвижимости на сей раз продемонстрирует небольшой рост (в пределах инфляции), что вызвано, в основном, выводом частными инвесторами на рынок качественного жилья в недавних новостройках. Ну а прирост цен на сами новостройки скорее всего, возмет очередной тайм-аут — верояно не меньше, чем до середины начавшегося квартала.

Из более глобальных факторов можно отметить несостоявшееся падение цен на недвижимость в Москве (вполне ожидаемое поведение рынка для большинства аналитиков, и разочаровывающее - для покупателей). Таким образом те, кто надеялся на снижение цен и покупку жилья в Москве, вынуждены рассматривать область как альтернативу, тем самым подогревая спрос на подмосковные квартиры, в том числе и в Подольске.

Опубликовано: Serge, 03.03.2007

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость